Comment rendre son terrain constructible ?

Si vous avez trouvé le terrain idéal pour construire la maison de vos rêves, assurez-vous qu’il soit constructible ! En effet, il peut s’agir d’un terrain agricole, un terrain isolé ou d’une parcelle située en zone naturelle ou verte.

Par définition, un projet immobilier ne peut voir le jour que sur un terrain constructible. Cette condition est donc essentielle pour pouvoir construire sa maison ou vendre à un promoteur.

Les PLU (Plan Local d’Urbanisme) sont régulièrement mis à jour, transformant certaines parcelles en terrains constructibles. Cependant, il est plus que hasardeux de se reposer uniquement sur la chance, lorsque l’on possède un terrain non-constructible.

Sachez que trois grands critères doivent être respectés et feront qu’un terrain sera apte à recevoir votre construction. Ces trois critères doivent tous être réunis.

Le terrain doit être viabilisé. Cela signifie qu’il doit pouvoir être connecté à la voirie et aux réseaux d’égout, de gaz, d’électricité et de téléphonie. Logiquement, c’est une condition sine qua non à toute construction. Ces travaux peuvent être pris en charge par le propriétaire ou par le promoteur qui souhaite acheter le terrain pour un projet immobilier.

Le terrain doit être juridiquement autorisé à recevoir une construction. Dans ce cas, avant de commencer les travaux de terrassement, il faut se référer directement au PLU évoqué plus haut, et demander un certificat d’urbanisme opérationnel.

Le terrain doit pouvoir recevoir une construction. Pour cela, il faut analyser le sol pour savoir s’il est capable de supporter la construction.

Quelles sont les démarches pour rendre son terrain constructible ?

Cependant, parce que rien n’est gravé dans le marbre, il est possible que la situation change et que votre terrain non constructible bénéficie un jour d’une autorisation de bâtir. Cette autorisation peut s’obtenir en négociant auprès de commune concernée en vue d’un processus de révision du statut juridique du terrain.

A moins que le terrain ne soit situé dans une zone présentant un risque naturel, par exemple, d’inondation, d’avalanche ou de glissement de terrain, il est toujours possible de déposer une requête de modification ou de révision du Plan Local d’Urbanisme auprès de la commune.

En premier lieu, il y a la procédure de modification du plan. Cette modification est validée par le bourgmestre dans le cas où elle n’entrave pas la mise en place d’un projet d’aménagement, de terrassement et de développement territorial à long terme.

D’autre part, cette modification est envisageable si elle n’inclut pas une réduction des surfaces naturelles, boisées, agricoles et forestières et, en même temps, ne présente pas de risque pour le secteur.

En principe, un terrain entouré de constructions peut être classé comme constructible. S’il fait partie d’une zone agricole à la limite d’une zone urbanisée, la commune peut accorder ou refuser le changement de statut.

Mettez toutes les chances de votre côté afin que le terrain devienne constructible et argumentez votre projet : il ne doit pas nuire aux projets de développement communal et ne doit pas créer de nuisances pour l’environnement.

Les arguments à faire valoir pour rendre un terrain constructible doivent porter sur l’intérêt que revêt votre demande pour la commune, dans le respect des normes environnementales de votre projet de construction, l’absence d’empiétement sur une zone naturelle., etc.

Pourquoi un terrain n’est-il pas constructible ?

Un terrain est déclaré non constructible parce qu’il ne répond pas aux critères juridiques, établis par le PLU, et/ou techniques (assainissement, raccordements aux réseaux électriques…). Sauf si le terrain est situé dans une zone à risques naturels (inondations, effondrements de terrain…), une requête pour une modification ou une révision du PLU est toujours possible pour rendre un terrain constructible.

Point à noter : il y a encore des communes qui ne possède pas de PLU. Dans ce cas, il faut introduire sa demande directement auprès des instances régionales pour obtenir son autorisation de construire.

• Les conditions fixées par le PLU

Le PLU ou la carte communale vous donneront bon nombre d’informations précieuses. Ces documents fixent notamment les contraintes de construction. Tout d’abord, vous saurez si le terrain est constructible ou non. S’il se révèle l’être, vous connaîtrez les restrictions et interdictions en fonction de la taille du terrain, des constructions voisines, etc. Ces renseignements vous permettront de savoir si votre terrain peut abriter un projet immobilier et, si oui, de quel type et de quelle envergure.

• Les contraintes du PLU pour rendre son terrain constructible

Le PLU, comme la carte communale ou, à défaut, le Règlement National d’Urbanisme (RNU), impose de fortes contraintes sur une construction. C’est ce document qui va déterminer si la parcelle est située dans une zone constructible, notamment. Mais, en fonction des dimensions du terrain, de la proximité des constructions voisines, ou encore de la localisation de la parcelle, il va déterminer un certain nombre de restrictions et d’interdictions.

Quelle fiscalité pour ce type de terrain ?

La fiscalité qui s’applique pour un terrain non constructible est la même que pour un terrain à bâtir, à savoir :

• La taxe foncière (varie selon les communes)
• La taxation de la plus-value à la revente (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux si le terrain est en votre possession depuis moins de 22 ans et 30 ans respectivement – au-delà, vous en êtes exonéré)