Amortissement LMNP 2025

L’amortissement LMNP 2025 représente l’un des leviers fiscaux les plus puissants pour les investisseurs en location meublée. Pourtant, il reste largement sous-exploité faute de compréhension ou de stratégie adaptée. Que vous soyez déjà propriétaire ou en phase d’acquisition, maîtriser les règles d’amortissement peut littéralement transformer votre rendement locatif net.

En 2025, la fiscalité évolue, mais les avantages de l’amortissement restent significatifs, notamment pour ceux qui optent pour le régime réel. En déduisant progressivement la valeur du bien, du mobilier, des travaux ou même des frais d’acquisition, vous réduisez votre résultat imposable… parfois jusqu’à 0 €. Résultat ? Des années sans impôt sur les loyers, tout en respectant les règles de l’administration fiscale.

Dans ce guide complet, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement LMNP en 2025 : les bases, les méthodes de calcul, les dépenses concernées, les impacts fiscaux, et surtout les nouvelles stratégies à adopter avec la réforme. Prêt à optimiser votre fiscalité intelligemment ? C’est parti.

Qu’est-ce que l’amortissement LMNP ?

Définition et principe de l’amortissement

L’amortissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) consiste à répartir le coût d’un bien ou d’un équipement sur sa durée d’utilisation. Fiscalement, cela permet de comptabiliser chaque année une « perte de valeur » comme une charge, qui viendra réduire le bénéfice imposable.

Concrètement, si vous achetez un bien immobilier meublé pour 200 000 €, vous ne déduisez pas cette somme en une seule fois. Vous l’amortissez sur plusieurs années (généralement 25 à 30 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier). Cette charge annuelle vient alléger votre base imposable, parfois jusqu’à la neutraliser totalement.

L’amortissement LMNP ne génère pas de sortie de trésorerie : il s’agit d’un mécanisme purement comptable, mais extrêmement puissant pour réduire, voire annuler, l’impôt sur les revenus locatifs. Il s’applique uniquement dans le cadre du régime réel, et non du micro-BIC.

Avantages fiscaux de l’amortissement LMNP

Les bénéfices de l’amortissement sont multiples :

• Réduction importante, voire totale, du bénéfice imposable
• Report des charges non déductibles sur les années suivantes
• Optimisation légale et durable sans changement de statut fiscal
• Protection contre la hausse de la fiscalité

Pour les investisseurs avisés, il s’agit d’une des meilleures stratégies de défiscalisation immobilière. À condition de bien comprendre les règles et de faire les bons calculs, l’amortissement LMNP peut faire toute la différence sur la rentabilité nette d’un bien.

Les dépenses amortissables en LMNP

Amortissement du bien immobilier (bâti, travaux)

Dans le cadre du régime réel LMNP, vous pouvez amortir la partie « bâtie » du bien, c’est-à-dire la structure immobilière elle-même. En revanche, la valeur du terrain n’est pas amortissable. Il est donc important, lors de l’acquisition, de distinguer le prix du terrain de celui de la construction (souvent 80 %/20 % ou 85 %/15 %).

Durée d’amortissement du bâti

La durée d’amortissement du bâti se situe généralement entre 25 et 30 ans. Cela signifie qu’un bien de 180 000 € (hors terrain) pourra générer une charge annuelle d’environ 6 000 à 7 200 €, déductible du bénéfice imposable.

Durée d’amortissement des travaux

Les travaux de rénovation, de mise aux normes ou de réaménagement peuvent aussi être amortis, mais sur une durée plus courte : en général 10 à 15 ans. Attention, seuls les travaux améliorant le bien ou prolongeant sa durée d’utilisation sont amortissables. Les petits travaux d’entretien, eux, sont déductibles directement l’année de leur paiement.

Amortissement du mobilier et des équipements

En LMNP, le logement doit être meublé avec des équipements essentiels (lit, table, électroménager, etc.). Ces éléments ont une durée de vie plus courte, et peuvent donc être amortis plus rapidement, offrant un fort levier de réduction fiscale immédiate.

Liste des meubles amortissables

• Lit, matelas, sommier
• Canapé, fauteuils, table, chaises
• Réfrigérateur, plaque de cuisson, four, lave-linge
• Vaisselle, rideaux, luminaires, éléments décoratifs fixes

Durée d’amortissement du mobilier

En général, les meubles sont amortis sur 5 à 10 ans, selon leur nature et leur durée d’utilisation estimée. Cette rapidité d’amortissement permet de bénéficier d’un fort impact fiscal dès les premières années d’exploitation.

Amortissement des frais d’acquisition

Les frais de notaire, frais d’agence et frais de garantie (en cas de prêt) ne sont pas déductibles directement. En revanche, ils peuvent être intégrés dans le calcul de l’amortissement du bien, répartis sur la même durée que le bâti, ce qui permet d’en lisser l’impact fiscal sans alourdir la trésorerie.

Calcul de l’amortissement LMNP

Méthode de calcul de l’amortissement linéaire

L’amortissement linéaire est la méthode la plus utilisée en LMNP. Elle consiste à répartir de façon égale la valeur amortissable sur toute la durée prévue. Par exemple, si vous amortissez 150 000 € sur 30 ans, cela donne une charge d’amortissement annuelle de 5 000 €.

Ce mode de calcul est simple, régulier et accepté par l’administration fiscale. Il convient parfaitement pour le bâti, les frais d’acquisition et les gros équipements.

Méthode de calcul de l’amortissement dégressif

Moins fréquent en LMNP, l’amortissement dégressif consiste à amortir davantage au début de la durée de vie de l’actif, avec des montants décroissants chaque année. Il est en général réservé à certains équipements professionnels ou matériels informatiques, rarement appliqué au bâti résidentiel.

En LMNP, le régime réel simplifié impose généralement l’usage du linéaire. Toutefois, dans certains cas précis (mobilier haut de gamme ou matériel spécifique), un expert-comptable pourra proposer une approche dégressive si elle est justifiée et compatible avec les règles comptables.

Exemple concret de calcul d’amortissement

Imaginons un investissement LMNP en 2025 avec les éléments suivants :

• Prix d’achat total : 200 000 €
• Terrain : 20 000 € (non amortissable)
• Bâti : 160 000 € amorti sur 30 ans
• Mobilier : 10 000 € amorti sur 7 ans
• Frais de notaire et d’agence : 10 000 € amortis sur 30 ans

Amortissement annuel :

• Bâti : 160 000 € ÷ 30 = 5 333 €/an
• Mobilier : 10 000 € ÷ 7 = 1 429 €/an
• Frais : 10 000 € ÷ 30 = 333 €/an

Total annuel : environ 7 095 € déductibles en amortissements, sans aucune sortie d’argent ! Cette somme vient en déduction des revenus locatifs perçus et peut considérablement réduire (voire annuler) l’impôt à payer.

Logiciels et outils de calcul d’amortissement

Pour faciliter vos calculs, plusieurs outils sont disponibles :

• JeDéclareMonMeublé : propose un outil de simulation d’amortissement intégré
• Fichiers Excel d’experts comptables en location meublée
• Logiciels de comptabilité LMNP (ex : Amarris Immo, LMNP Expert)

Ces outils vous permettent de modéliser les amortissements sur plusieurs années, de générer des tableaux de bord et de préparer vos déclarations fiscales de manière claire et conforme.

Régime fiscal LMNP et amortissement

Régime micro-BIC : avantages et inconvénients

Le régime micro-BIC est le régime par défaut lorsque vos recettes locatives LMNP ne dépassent pas 77 700 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, représentant les charges. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni amortir le bien.

Avantages :

• Simplicité administrative, pas de comptabilité à tenir
• Pas besoin de déclaration de résultat (2031)

Inconvénients :

• Pas de déduction réelle des charges ou amortissements
• Potentiellement moins avantageux fiscalement que le régime réel

Ce régime peut être intéressant pour les petits loyers ou les biens sans crédit, mais devient vite pénalisant si vous avez beaucoup de charges ou souhaitez profiter pleinement de l’amortissement.

Régime réel simplifié : avantages et inconvénients

Le régime réel est accessible sur option dès la première année, ou obligatoire au-delà du seuil de recettes. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles et d’amortir le bien, le mobilier et les frais d’acquisition.

Avantages :

• Amortissement puissant = réduction significative du résultat imposable
• Possibilité de générer un résultat fiscal nul (voire négatif)
• Report des charges excédentaires sur les années suivantes

Inconvénients :

• Comptabilité obligatoire (souvent avec un expert-comptable)
• Déclarations fiscales plus complexes (liasse 2031, annexe 2033, etc.)

Choisir le régime fiscal le plus avantageux

Le bon choix dépend de votre situation :

• Peu de charges, petit loyer = micro-BIC peut suffire
• Emprunt, mobilier, travaux, frais = régime réel souvent bien plus avantageux

Un simulateur LMNP ou un accompagnement comptable peut vous aider à trancher. En règle générale, dès qu’un bien génère plus de 3 000 à 4 000 € de charges/an (crédit, travaux, frais, amortissement…), le régime réel devient souvent le plus pertinent.

Impact de la réforme fiscale 2025 sur l’amortissement LMNP

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

À partir de 2025, la réforme fiscale prévoit un changement majeur : les amortissements déduits pendant la période de location meublée pourront être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Cela signifie que l’avantage fiscal obtenu pendant la période de détention pourrait être partiellement récupéré par l’administration fiscale à la sortie.

Ce mécanisme, déjà en vigueur pour les locations professionnelles (LMP), pourrait être étendu aux LMNP, ce qui remet en question certaines stratégies de long terme. Il est donc essentiel d’intégrer cette variable dans votre simulation de rentabilité globale.

Conséquences sur la fiscalité à la revente

Avec cette réforme, l’amortissement ne disparaît pas, mais il devient un levier à double tranchant. Les économies fiscales réalisées chaque année peuvent engendrer une plus-value plus élevée à la revente, surtout si le bien a été fortement amorti.

Pour anticiper cela :

• Intégrez une estimation de la plus-value imposable dans votre simulation dès l’achat
• Envisagez une détention longue pour lisser l’impact
• Consultez un conseiller fiscal pour évaluer votre stratégie de sortie

Stratégies d’optimisation fiscale post-réforme

Malgré la réforme, plusieurs stratégies permettent de continuer à optimiser l’amortissement LMNP :

• Créer une société civile (SCI à l’IS) si vous avez plusieurs biens à amortir
• Choisir un bien avec potentiel d’amortissement élevé mais faible risque de revente rapide
• Répartir les amortissements de manière progressive, en évitant les excès qui pénaliseraient à la revente

Le mot d’ordre en 2025 : anticiper la sortie dès l’entrée. L’amortissement reste un outil fiscal puissant, mais il doit désormais s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale, pensée sur 10, 15 ou 20 ans.

Déficit foncier et amortissement LMNP

Possibilité de reporter le déficit foncier

Dans le régime réel LMNP, lorsque les charges déductibles (intérêts, frais, charges, amortissements) dépassent les loyers perçus, un déficit BIC est généré. Contrairement au déficit foncier en location nue, ce déficit ne peut pas être imputé sur le revenu global, mais uniquement sur les bénéfices LMNP futurs.

En pratique, cela signifie que si vos amortissements et charges vous amènent à un résultat fiscal négatif, ce déficit peut être reporté pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices issus de la même activité (location meublée). Cela permet de continuer à réduire l’imposition future, même si votre bien devient plus rentable avec le temps.

Limites et conditions de report du déficit

Quelques règles encadrent ce dispositif :

• Seuls les déficits non liés à l’amortissement peuvent être reportés directement sur les revenus BIC LMNP des années suivantes.
• Les amortissements, eux, sont « suspendus » et stockés jusqu’à ce qu’un bénéfice fiscal soit généré. Ils ne se perdent pas, mais ne s’imputent qu’en cas de bénéfice.
• Les reports doivent être clairement identifiés dans votre comptabilité (et justifiés auprès de l’administration si nécessaire).

Ce mécanisme permet donc d’utiliser intelligemment vos charges et amortissements pour lisser votre fiscalité sur plusieurs années, même si vous ne dégagez pas immédiatement de bénéfice locatif. Il renforce encore l’intérêt de la stratégie d’amortissement sur le long terme.

Questions fréquentes (FAQ)

Quelle est la durée d’amortissement d’un bien LMNP ?

La durée d’amortissement du bâti est généralement de 25 à 30 ans. Pour le mobilier et les équipements, elle varie entre 5 et 10 ans, selon la nature des biens et leur usage. Les frais de notaire et d’agence sont amortis sur la même durée que le bâti.

Comment déclarer mes amortissements LMNP ?

Les amortissements sont déclarés dans la liasse fiscale 2031 et ses annexes (2033-A à G) via le régime réel. Il est vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable, car la comptabilité LMNP demande précision et conformité aux règles BIC.

Puis-je amortir un bien acheté il y a plusieurs années ?

Oui, tant que le bien est affecté à la location meublée et que vous êtes au régime réel. L’amortissement débute à partir de l’entrée dans le régime réel, et s’applique à la valeur résiduelle nette du bien. Il faudra faire évaluer ou réévaluer le bien si nécessaire.

Quel est l’impact de l’amortissement sur la plus-value à la revente ?

À partir de 2025, les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus-value si la réforme s’applique. Cela signifie que vous pourriez payer une plus-value plus élevée à la revente, même si vous avez bénéficié de fortes réductions fiscales pendant la détention.

Faut-il faire appel à un expert-comptable ?

Oui, dans la grande majorité des cas. Le régime réel implique une comptabilité BIC rigoureuse et des obligations déclaratives spécifiques. Un expert-comptable spécialisé en LMNP pourra optimiser vos amortissements, sécuriser vos déclarations et vous conseiller sur le long terme.

Ressources complémentaires

Liens utiles vers des sites officiels et des articles spécialisés

• Site officiel des impôts : informations sur la fiscalité LMNP
• Service Public : déclaration des revenus locatifs
• JeDéclareMonMeublé : ressources, simulateurs et services comptables spécialisés

Téléchargement de guides et de formulaires pratiques

• Formulaire 2031 – Déclaration de résultats LMNP
• BOFIP : Bulletin officiel des finances publiques
• Amarris Immo : exemples de tableaux d’amortissement et simulateurs LMNP

Exemples de tableaux d’amortissement

Pour voir concrètement comment se présente un plan d’amortissement LMNP :

• Tableau Excel d’amortissement du bâti (30 ans linéaire)
• Tableau d’amortissement du mobilier (5 à 10 ans)
• Tableau synthétique amortissement + résultat fiscal sur 10 ans

Ces exemples peuvent être fournis par un expert-comptable, un simulateur en ligne ou téléchargés via des blogs spécialisés.

Conclusion

L’amortissement LMNP 2025 demeure un outil d’optimisation fiscale redoutablement efficace, malgré les ajustements prévus par la réforme. Bien utilisé, il permet de neutraliser l’impôt sur vos revenus locatifs tout en renforçant la rentabilité nette de vos investissements.

Comprendre les durées d’amortissement, les dépenses concernées, les régimes fiscaux disponibles, et les implications à long terme est essentiel pour faire les bons choix. Ce guide vous offre une base solide, mais n’oubliez pas qu’une stratégie efficace repose aussi sur l’anticipation et un accompagnement professionnel.

Alors que la fiscalité évolue, une chose reste sûre : bien maîtrisé, l’amortissement LMNP est l’un des meilleurs alliés de l’investisseur immobilier. Prenez le temps de simuler, de structurer et d’optimiser… votre portefeuille vous remerciera.